2011年保障房建设四问（来源：半月谈网）

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与2010年590万套的保障房建设规模相比，2011年全国保障房建设目标将达到1000万套。根据住房和城乡建设部测算，完成该目标需要1.3万亿元以上的建设资金。如此大规模的保障房开建，资金从哪里来？地从哪里来？地方政府的动力何在？保障房分配中又将如何保证公平公正？带着这些问题，半月谈记者分赴各地，就保障房建设进行了实地调查走访。
一问：钱从何处来
近年来，保障性安居工程资金来源渠道不断拓宽，目前已经形成了多渠道、多层次的财政投入机制。主要包括：中央财政安排的专项资金、省市县财政一般预算安排的资金、住房公积金增值净收益安排的资金、从土地出让净收益中安排的资金、地方债券安排的资金等。
记者从西安市住房公积金管理中心了解到，作为全国第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市之一，西安市的相关试点工作进展顺利，在2010年发放贷款近８亿元的基础上，2011年将进一步推进相关试点工作，计划发放保障性住房建设贷款19.5亿元，计划新开工80.78万平方米。
但是，由于保障性安居工程建设任务繁重，资金需求巨大，仅仅依靠政府财政投入，还是难以保证工程的可持续性。住房和城乡建设部研究中心副主任秦虹认为，保障性住房资金来源的构成主要包括土地出让金收入、地方公积金增值收益、中央财政补贴以及地方财政的机动财力。所谓地方财政的机动财力，即地方政府拿财税收入的一部分做保障房建设资金。基于长远规划发展的考虑，政府需要进一步拓宽保障房资金来源，目前新模式探索方向主要锁定在企业和社会资本参与方面。
在国家政策许可的框架之内，地方创新不断深入。以上海为例，正逐步摸索 “求助”于土地出让金和公积金增值收益。前不久，上海市公积金管理中心和上海城投置地公司达成意向，由前者出资收购后者开发建设的杨浦新江湾城“尚景园”公租房项目15万平方米、2200余套房源。上海城投置地公司董事长俞卫中说：“虽然公租房利润率比较低，但如果政府能整体回购，企业的资金、销售成本就能大大减少。”另外，从保险资金中寻找“钱袋子”。根据中国保监会出台的相关办法，太平洋保险公司与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以10年期债权投资计划方式融资40亿元，用于徐汇区馨宁公寓等公租房项目建设，利率按商业银行长期贷款利率适当下浮。还从民间资本中引入资金“活水”。根据国务院相关文件，上海翌成投资发展公司与徐汇区虹梅街道合作，将位于市区苍梧路繁华地段的一处非居民用房改建成约3000平方米的徐汇人才服务公寓，参考市场租金水平向漕河泾地区企业的管理人员出租。徐汇区出台支持政策，由政府和用人单位分别给予承租人补贴。
二问：地从哪儿来
住宅建设，关键取决于两大要素：一是钱，二是地。只有资金和土地的供应得到长效保证，保障房建设方能持续推进。对此专家认为，实现开工建设1000万套保障房的目标，对土地供应提出了较大的挑战，各地政府需从增加供地数量、完善供地方式以及科学合理地进行地块选址等角度精心谋划。地方政府如果满足上述保障房用地需求，且不想对商品房用地形成“挤出效应”，就要进一步增加土地的供应。“土地问题和地方政府决心相关，如果地方政府想做这件事，就应该留出土地。”中国社科院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚说。
1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，再次强调各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
各地纷纷表示要加快土地供应节奏，优先保障政策性住房用地供应的同时，也积极探索完善出让方式。据披露，广州未来10年“三旧”改造将盘活低效用地达74平方公里，前5年就可腾出28平方公里低效用地，超过近10年的住宅土地供应量，可改善中心城区住宅的供需矛盾。
专家认为，在保障房大举提速的前提下，各地在加快土地供应的同时，应完善存量土地供应政策，盘活存量土地为保障房用地提供更多增量。另外，差别化供地，对保障性住房用地采取划拨等方式，更有利于降低建房成本。
“廉租房用地靠划拨，公租房建设工程比较大的城市，也是大量采用划拨的形式，因为只有划拨，建房的成本才会下来，租金才能明显低于市场租金。”住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴说。
三问：如何加强问责
保障性住房建设难以有效推进，最直接的原因是有的地方政府不积极。要真正破解地方政府动力不足的难题，需要设法转变地方政府以土地财政作为主要收入的现状，同时改变地方官员GDP考核机制，强化地方政府保障房建设指标化考核以及相关人员问责制。
1月26日的国务院常务会议进一步明确落实了地方政府的责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
对此，有专家表示，在强调房价问责的同时，还要强调土地问责和保障性住房建设问责，重点问责地方政府是否违法违规批准土地，是否向市场投放足够的房屋土地，土地出让金是否合法、合规使用，是否有足够的资金用于建设保障性住房等。
四问：怎样保障分配公平
1000万套保障房计划的推出表明，未来几年，中低收入家庭、进城农民工、大学毕业生、棚户区住户和农村危房户等住房困难群体，将根据其住房困难程度和经济承受能力，陆续享受到相应的住房保障。这是一个特别好的消息，这也意味着在接下来几年的时间里，将会进入一个保障房分配的高峰。
近年来，保障房分配过程中存在种种不合理现象，各种政策优惠房存在寻租空间。对此不少专家指出，保障房数年后可以上市交易的相关规定，使得不少人试图以较低成本申请入住保障房，再转手倒卖以获得高额利润，这是保障房申请时出现瞒报、虚报、假报现象的重要原因之一。
1月26日召开的国务院常务会议再次强调，加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。
1月25日，记者从深圳市规划和国土资源委员会获悉，深圳拟规划确定“已分配保障性住房原则上禁止上市交易”，“实现保障性住房在中低收入居民和人才中循环分配的机制”。
在2011年的地方“两会”上，公租房一词频繁出现。虽然同为无产权的保障房，但公租房覆盖面更广，涵盖了城市“夹心人群”和外来人口。以上海为例，上海公租房适用对象非常广泛。公租房正成为各地保障房的重要组成部分。
专家认为，保障房分配过程中可以改进的余地还很大，首先保障房的准入机制要明确，保障房品种有待简化，而保障房的保障对象更应该明确甚至立法。此外，保障房的审核制度也要进一步规范，建议引入专业人士加强监督。（《半月谈》2011年第3期/